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[size=1.1428em]捷運題材在規畫期最適合熱炒房價，但是開工後遭遇各種現實的折磨，骨感的現實帶著房價回跌的現象，台灣與韓國如出一轍。
[size=1.1428em]韓國的
房價泡沫一直是前任總統文在寅政權的痛腳，出身左派工運團體的文在寅，任內卻發生韓國史上最大的房地產炒作潮，即使不斷祭出各種打房政策，累計超過25道的抑制措施不斷出爐，房價卻愈打愈高，成為文在寅政府甩不掉的政治包袱，拱手將政權還給右派、親近財團的尹錫悅。
[size=1.1428em]尹錫悅上任後，韓國的房價就開始下跌，不過，這不是文在寅打房政策終於生效，也不是尹錫悅啟動了什麼有效的打房政策，一槍戳破房地產泡沫的，是美國聯準會（Fed）的「暴力升息」。
暴力升息戳破泡沫房貸利率14年來首度破8％
[size=1.1428em]美國聯準會去年將政策指標利率「聯邦基金利率」（Fed Fund Rate）從0.25％，一路強升到今年2月的4.75％，給韓國經濟帶來重大的衝擊，韓元兌美元匯率從1200韓元一路貶值到1450韓元才回頭，貶值幅度超過20％，也造成韓國通貨膨脹嚴重，甚至出現銀行體系短期資金流動性窒息的奇特現象。
[size=1.1428em]相較於台灣，韓國企業與政府都有高額的美元負債，也是對沖基金國際熱錢進出最愛的標的，韓國受到聯準會調升利率的負面衝擊，遠遠超過台灣。
[size=1.1428em]為了緩和美元利率急拉的衝擊，韓國中央銀行跟隨美元調升的速度，也將指標利率從去年年初的1.25％，一路狂拉了2.25個百分點到3.5％。受到央行升息的衝擊，地產開發商的借貸成本大增，還有購房者的
房貸利率也暴漲。
[size=1.1428em]根據韓國前5大銀行：國民銀行（KB）、新韓銀行（Shinhan）、韓亞銀行（Hana）、友利銀行（Woori），以及農協銀行（NongHyup）在2月的最新公告，銀行的平均房貸利率區間，升高達「5.47％至8.11％」，這是2008年金融海嘯以來，長達14年期間，銀行的房貸利率首度突破8％。
[size=1.1428em]除了利率暴升之外，每次房地產進入下跌走勢，都會伴隨著利空訊息，例如市場交易量急凍（首爾公寓成交件數腰斬）、待售中古屋案件一路上揚、平均成交期間拉長等現象，也都已經在各種交易統計裡出現了。
[size=1.1428em]韓國總統尹錫悅一上任就遇到房價硬著陸的風暴，今年一開年就要求部會首長加速鬆綁文在寅任內制定的打房政策。（圖／達志）
韓國上班族買房苦單價或總價超越東京、台北
[size=1.1428em]韓國與台灣的房地產交易制度雖然差別甚大，卻都同樣面臨房價高漲、年輕人買不起房，或者淪為背負沉重房貸的重殼蝸牛族。不過，新冠疫情的3年期間，台灣與韓國房價走勢出現分歧。在2019年之前，首爾的房價與台北市相近，核心蛋黃區的中古屋交易價格，換算之後都在每坪新台幣100萬元上下。
[size=1.1428em]但是首爾的房價在2020年到2021年底又繼續上漲了2成，到2021年底的泡沫高峰，LINE的母公司NAVER引用韓國最大的商業銀行國民銀行的數據，發布新聞稿指出：「首爾公寓平均交易價格」已經升抵每坪4千萬韓元；也就是說，面積是台北市2.2倍的首爾特別市，全市600平方公里所有房屋的平均單價，創下一坪新台幣100萬元的里程碑。
[size=1.1428em]韓國公寓的主流房型，是84平方公尺、約25坪的單位，每坪4千萬韓元的價格，就是一般上班族買房的平均總價是「10億韓元」（約新台幣2500萬元）。不論單價或者總價，首爾都遠遠超越東京與台北了。
[size=1.1428em]相較於韓國房價的泡沫，台灣過去3年建商熱炒台積電設廠概念，炒房族鎖定的是台南、新竹、高雄等相對單價較低的區域。不過，根據內政部統計，截至去年第2季台北市房價所得比為16.17倍，亦即得不吃不喝16年以上才買得起房子，即使現在房價回軟，由於房貸利率升高，薪資趕不上物價上漲的速度，台灣年輕人與韓國一樣面臨買不起房的困境。
[size=1.1428em]去年一接任總統大位，就遇到房地產下跌的尹錫悅，在今年元月2日喊出「鬆綁打房政策」，他在青瓦台聽取國土部與環境部的聯席報告後，指示相關部會要取消文在寅政府頒布「限制需求面」的
打房政策。
[size=1.1428em]他認為文在寅受到意識形態偏見影響，祭出的打房政策無效、多種限購令扭曲市場機制、調高行政費用與相關房產稅，反而助長了房產泡沫。
[size=1.1428em]尹錫悅其實非常擔心房地產的劇烈下跌，會拖累銀行，引爆韓版金融危機。他直言，「利率高漲的壓力，非常可能導致房地產出現硬著陸，所以政府必須加速、勇敢地鬆綁前任政府對房產需求面的抑制政策。」
[size=1.1428em]尹錫悅表示，他鬆綁打房政策的目標，是要維護金融體系的安全，讓房地產價格找回可漲可跌的市場供需彈性。
終結利率連7升防資金外逃、民間負債大增
[size=1.1428em]尹錫悅的挑戰，還不只房地產「硬著陸」的威脅，就在韓國房地產委員會發布「首爾房價大跌22％」的前一天，尹錫悅召集多個部會舉行「緊急經濟民生會議」，針對不斷上升的電費、天然氣帳單等問題提出對策，做成「公用事業費用凍漲」、「電信公司參與分攤物價壓力」，以及「銀行應縮小存放款利差」等政策決議，韓國同時面臨房價泡沫破滅、民生物資費用大漲，以及利率上揚的多重壓力，尹錫悅政府光是救火就忙得昏頭轉向。
[size=1.1428em]所幸，韓國中央銀行在2月23日召開的金融貨幣委員會，決定
暫緩升息，停止了從去年4月到今年元月史無前例連續7次升息的紀錄。
[size=1.1428em]韓國央行解釋，暫停升息的考量是「應對眼前現實的經濟放緩、家庭負債問題等」，卻也擔心韓元與美元利差如果繼續擴大，外國投資者將加速離開韓國，韓國國民也會大量轉換持有美元，造成股、匯市進一步下跌。
[size=1.1428em]韓國不論庶民、企業、政府都喜愛高槓桿衝刺，每次遇到升息都最先瀕臨危機，尹錫悅政府無疑正在房價下跌、通膨上漲、資金外逃、民間負債大增之間走鋼索，只能期盼美國聯準會也暫停升息，給「壓力山大」的韓國房市與經濟一個喘息的空間。
發表於 2023-6-10 09:53:38
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