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央行不動產「針對性審慎措施」鎖定四大項目

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發表於 2020-12-8 21:55:36 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
[size=1.385em]第一,公司法人第一戶房貸限貸六成、無寬限期,第二戶以上房貸限貸五成也無寬限期;第二,自然人第三戶以上房貸限貸六成、無寬限期,高價住宅貸款(俗稱豪宅貸款)維持目前六成、無寬限期;第三,購地貸款限貸六點五成,保留一成動工款在動工後才能撥貸,並需檢附興建計畫;第四,餘屋貸款限貸五成。
[size=1.385em]理監事會前無預警出手
[size=1.385em]下周四就是央行例行性理監事會議,為何央行昨天無預警提前採取措施?楊金龍坦言,本來計畫在理監事會議時提出,為符合社會期待、配合政策,提前實施並於下周理監事會再追認「應該合適」。既然打房已勢在必行,「如果十二月會推出,那何不現在呢?有時候一天都很重要」。
[size=1.385em]「這一波房價漸漸在漲」
[size=1.385em]至於是不是房市過熱?楊金龍表示,如果和上一波二○一○年房價開始上漲時的高成長率比起來,這一波不是高漲,而是「漸漸在漲」,算是「溫和」。房價有「cycle(循環)」,這次並非一下子飆高,而是「溫和上漲」,因此此次目的不是一下子要把房價壓到很低,只是希望在溫和上漲之後,能夠「溫和停漲」,達到「房價軟著陸」。
[size=1.385em]市場解讀央行一步到位
[size=1.385em]央行上一波的房地產信用管制,是在二○一○年六月,央行接連推出四波房市信用管制,直到二○一五年八月才開始鬆綁。相較以往,央行這次打破以往「從特定區域管制逐步擴大到全國管制」,而是一次管制全國,市場解讀央行這次打房是想「一步到位」。
[size=1.385em]楊金龍表示,相較於上一波的信用管制,這次比較溫和,一開始房地產信用管制是針對特定地區,從兩戶最高貸款成數七成,擴大降到六成,這次則針對自然人第三戶以上購屋貸款但全國適用。
[size=1.385em]值得留意的是,央行此次首次動用餘屋貸款限制。楊金龍表示,建商餘屋貸款有授信條件過於寬鬆等現象,希望管制措施讓建商盡速清理餘屋,「不要讓人覺得有囤屋、囤土地的現象」。

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 樓主| 發表於 2020-12-8 21:55:49 | 顯示全部樓層
示意圖。 記者游智文/攝影

央行出其不意打房,其中限制第3戶以上房屋,房貸最多6成,且無寬限期,令許多投資客措手不及,尤其是這一波新進場,以高槓桿操作,手上一堆預售屋的投資客,現在幾乎人人七上八下,到處打電話求助 。

業者表示,成數問題不大,依據預售屋定型化契約,交屋時,若銀行貸款成數低於預定貸款金額,若不可歸責於雙方,在總價三成以內,由建商以原承諾貸款金額,以相同年限和條件由買方分期清償。

寬限期就沒辦法了。瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示,寬限期對多數投資客相當重要,以貸款一千萬來說,如果只繳息,一個月只要一萬多元利息,但如果本息攤還,就要三萬多元,手上如果有四、五間房子,就可能吃力。

如果新買的第三戶房子,想使用寬限期,而且希望貸到正常八成,不受限制,有三種方式可以解決。第一是把之前手上兩間房子貸款合到一間,央行規定辦理第三戶貸款才限制,而非名下有三戶就限制,因此只要名下只有一戶貸款,就可避開央行規定。

第二,如果手上有其他比較有高價的房子沒有貸款,那就用那間去辦理貸款,然後還掉兩間,就可以再正常貸一間。

第三,找名下沒有房子的家人,將手上預售屋以換屋交易方式轉給家人,到時交屋時,再由家人向銀行辦理貸款。

黃舒衛說,前兩招都是應急,而且要槓桿操作沒有搞到極限,如果已用到極限,名下什麼房子都已貸好貸滿,而且手上也沒有什麼備用資金,現在唯一辦法就是儘快換約賣掉,千萬不要捨不得小賠,或是少賺,一直撐到無法撐才處理,那只會損失更大。

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