[size=1.1428em]第一招「先查實價登錄」，包括在不動產交易實價登錄及各房仲網站查詢周邊行情，對物件銷售速度、平均單價及主力物件是哪些類型等資訊，建立基本概念後再去看房，才不會被銷售人員牽著鼻子走，出價一般以實價登錄近6個月到1年行情，往下1成開始出價。
[size=1.1428em]第二招「和管理員聊天」，因「千金買房、萬金買鄰」，和管理員聊天有助多了解鄰居，打聽社區住戶背景、作息是否正常，另注意樓梯間是否乾淨明亮，也順便注意社區佈告欄，像管理費欠繳戶數多，管委會和住戶素質恐堪憂。
[size=1.1428em]第三招「善用挑剔和讚美」，雖說「嫌貨才是買貨人」，買方可利用挑剔房子缺點殺價，但如果批評太過苛薄有時反而激怒屋主，搞得雙方不歡而散，建議看屋者可找親朋友好同行，一人扮黑臉提出房子缺點為殺價做舖陳，另一人則提出理性問題，與屋主進行溝通，若能在過程中適度讚美，也能加深雙方好感更促成交易。
[size=1.1428em]第四招「從謄本看賣方購入成本」，看房民眾若是看到中意的房子，別先急著出價，若透過房仲業者看屋，可要求對方提供房屋謄本查閱，若屋主自售則可上「全國地政電子謄本系統」線上付費申請查閱資料。
[size=1.1428em]房屋謄本上的訊息包括建物地址、總面積、建材、建築完成日期、附屬建物面積、公設持分及權利範圍等，若登記日期和出售日期很接近時，屋主是投資客的機率就很大，往往因資金調度或為避稅而急於拋售，自然有較大議價空間。
[size=1.1428em]另外，在建物謄本的的「他項權利部」，會註明擔保債權總金額，也就是所有權人向銀行貸款期間的本利和，一般多為真正借款的1.2倍，因此可以此推算屋主購入時房屋總價，假設謄本上的擔保債權總金額為1200萬，1200萬除以1.2為1000萬，此為屋主向銀行貸款的真正額度，目前銀行普遍願意貸出房價的七到八成，若以八成計算，1000萬除以0.8等於1250萬，這大概就是屋主購屋的房屋總價。
[size=1.1428em]第五招「殺價要有根據」，房子本來就有的缺點往往是殺價依據，例如風水上馬路正對大門的「路沖」、窗外「夜總會」等，會有一定殺價幅度，若附近有高壓電塔、加油站、殯儀館及焚化爐等嫌惡設施，幾乎都要降個一到兩成。
[size=1.1428em]第六招「議價從單價到總價再去零頭」，議價階段是打一場心理戰，若為低總價物件，恐怕更難殺價，因這時就可改為「議單價」。假設有一間1500萬的30坪房子含10坪車位，若買方直接出價1200萬，屋主一聽到被砍300萬，絕對想都不想地拒絕，但若是買方將每坪單價或車位價格提出討論，例如車位很小、自己技術不好兩邊有柱子不好停，再提到朋友買的大車位是180萬，請屋主打85折將車位賣你。
[size=1.1428em]接著假設附近新大樓的行情每坪平均45萬，而這間房子屋齡超過10年，用打8折一坪36萬去跟屋主議價，如果屋主接受這樣的價格，原本1500萬元的物件就變成1230萬，最後還能向屋主反應房子要花錢重新整修，再要求給個優惠將零頭去掉，經過這樣的層層議價後，價格就能以1200萬甚至更低價格成交。
[size=1.1428em]第七招「誠懇態度」，買方與賣方在議價時，其實不用過於劍拔弩張，如果真的喜歡物件，賣方態度也相當友善，不妨跟對方聊聊多喜歡他的房子，並分析自身經濟能力，「哀兵政策」有時反而能打動賣方開心成交。
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發表於 2020-3-27 12:29:17
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